Правозащитники Адыгеи и «СА» помогли семье, которая попала в долговую кабалу из-за того, что не смогла исполнить условия договора ипотечного кредитования

В недавнем Послании к Федеральному Собранию Владимир Путин, отметив, что за прошлый год в России введены в строй рекордные 85 млн. квадратных метров жилья, прямо подчеркнул необходимость поддержки государством программ ипотеки. Важность этого заявления очевидна. Советские времена, когда государство брало на себя обязанность по жилищному обеспечению граждан (и в целом эту обязанность исполняло), — в прошлом. Сейчас мы живем в абсолютно иных условиях, и квартирный вопрос — ключевой для судьбы каждого человека — в большинстве случаев должны решать сами граждане. Поэтому сегодня ипотека для многих семей — это порой единственная возможность улучшить жилищные условия.

Однако право собственности на квартиру, которая была приобретена на заемные средства, достаточно эфемерно. Кредитный договор подписывается на долгие годы, и все это время жилье находится в залоге у кредитора. Если граждане потеряют возможность своевременно вносить немалые ежемесячные платежи и им не удастся достигнуть соглашения о реструктуризации долга, появляется реальная перспектива потерять крышу над головой. И в этом уже сложно будет винить кредиторов. Мы живем в условиях свободного рынка жилья, а кредиторы — коммерческие организации преследуют вполне определенные цели, связанные с необходимостью получения прибыли, ведь кредитный договор, коль уж он был подписан сторонами, обязателен для исполнения.

Однако даже, казалось бы, в безвыходной ситуации у должников сохраняются определенные возможности минимизировать последствия расторжения договора ипотечного кредитования. При определенных условиях можно поднимать вопросы об отсрочке выселения из квартиры или взыскать с кредитора переплаченные ему суммы. Однако здесь уже сами граждане должны занимать активную позицию, знать и быть готовыми отстаивать свои права.

Ипотека  с «хвостом»

Девять лет назад супружеская чета — жители Майкопа — приобрела квартиру в ипотеку, взяв заем в размере 1,74 млн. рублей на срок в 20 лет. Ежемесячный платеж составил порядка 21 тыс. рублей. Договором, как в таких случаях бывает, было предусмотрено право займодавца потребовать в случае просрочки полного досрочного исполнения обязательства — возврата займа, процентов и пени. Владельцем закладной по ипотеке стала одна из московских фирм.

Сами заемщики — люди уже зрелого возраста тщательно готовились к этому шагу. Их доходы, как они рассчитывали, должны были позволить выплачивать кредит. Однако после покупки квартиры материальное положение семьи ухудшилось. В течение длительного — более года — периода платежи не вносились вовсе, но затем было уплачено единовременно 738 тыс. рублей. Этого, однако, оказалось недостаточно для погашения просроченной задолженности по процентам и основному долгу. Поэтому держатель закладной обратился в суд с иском о расторжении договора займа. Закон был на стороне истца, и суд постановил взыскать с ответчиков задолженность — порядка 2,1 млн. рублей. Основной долг в этой сумме составил 1,7 млн. рублей, остальное — проценты и пеня.

Также было обращено взыскание на предмет ипотеки — квартиру. Для ее продажи с публичных торгов была установлена начальная стоимость в 2,2 млн. руб. Именно в эту сумму оценивалось жилье на момент покупки в 2007 году. Средства, вырученные от продажи квартиры, должны были пойти на погашение задолженности.

Собственно говоря, в этом и заключается смысл ипотеки. Если кредит не гасится, то займодавец в судебном порядке обращает взыскание на заложенное недвижимое имущество и в счет его возмещает потери. В теории по завершении этой малоприятной процедуры люди должны по крайней мере иметь возможность рассчитаться с долгами и получить шанс начать жизнь с чистого листа.

Но это только в теории. В нашем случае потеря квартиры усугубилась тем, что, даже лишившись жилья, граждане остались должны банку еще несколько сотен тысяч рублей. И приходится признать, что герои нашей публикации в своей беде не одиноки. Как скажут знающие люди, подобный формат взаимоотношений должников и займодавцев — это практически «классика жанра» для рынка кредитования…

В чем же проблема? Пристав на основании решения суда произвел опись и арест квартиры, а затем выставил ее на торги при первоначальной стоимости в 2,2 млн. рублей. Однако торги не состоялись — покупателей не нашлось. Начальная цена на вторичных торгах, как того требует Закон «Об исполнительном производстве», была снижена на пятнадцать процентов — до 1,87 млн. рублей. Покупателей вновь не оказалось. Поэтому квартиру пришлось вновь «уценить». После нереализованное имущество в счет погашения долга было передано взыскателю по цене 1,65 млн. рублей. Однако мы помним, что по решению суда супруги должны были выплатить более двух миллионов. А это значит, что предстояло еще взыскать порядка четырехсот тысяч рублей — разницу между набежавшими процентами и новой стоимостью квартиры.

Действительно, ипотечные заемщики часто оказываются в неприятной ситуации: вносили солидный первоначальный взнос, платили по кредиту в течение нескольких лет, а за это время квартира потеряла в цене. Снижение цен на рынке жилья — неудивительное явление в условиях передряг, которые переживает российская экономика, и связанного с ними снижения доходов населения.

Существует и другая сторона медали. Публичные торги, простым языком, предполагают, что неограниченный круг лиц знает о том, что квартира выставлена на продажу, и любой может прийти и поторговаться за нее. На таких торгах выигрывает тот, кто предложит лучшую цену. Однако профессиональные участники рынка знают, что на практике для проведения торгов привлекают специализированные организации, которые не всегда дают объявления о торгах в СМИ, подчас используя для этих целей различного рода специализированные вестники, о которых мало кто знает. В результате круг участников торгов либо ограничен людьми «в теме», либо участников не бывает вовсе. Как итог: кто-то получит квартиру по сниженной цене, а в убытке останутся те, кому это жилье принадлежало ранее, — должники по ипотеке…

Судебная эпопея  с положительным результатом

После уже должники обратились в суд с иском о прекращении обязательств по кредитному договору и признании задолженности погашенной. Юридическую поддержку им на безвозмездной основе оказали профессиональные юристы — члены действующей в Адыгее правозащитной организации «Содействие укреплению законности и правопорядка», председатель которой, он же президент Адвокатской палаты региона, Алий Мамий предложил коллегам обратить на этот случай особое внимание. Более того, проблема защиты прав потребителей кредитных услуг в указанном разрезе специально обсуждалась на заседании этой организации с участием практикующих правоведов и представителей судебной системы.

Однако не зря говорят: два юриста — три мнения. В истинности этого утверждения еще раз убедились, представляя интересы должников по этому делу в судебных инстанциях, адвокат Ирина Демьянова, а затем и автор настоящей статьи.

Вернуть супругам квартиру в собственность не представлялось возможным. С учетом специфики законодательного регулирования отношений в рамках ипотечного кредитования вопрос об этом не стоял. Однако удалось не только избавить людей от солидного «хвоста» по кредиту, но и высудить в их пользу порядка трехсот тысяч рублей (а с этой суммой уже можно пытаться строить какие-то планы на будущее). Кроме того, удалось добиться отсрочки исполнения решения суда о выселении из жилья.

Но для этого предстояло пройти через длительные судебные разбирательства. Так, суд первой инстанции в удовлетворении иска о прекращении обязательств по кредитному договору и признании задолженности погашенной отказал. Решение было оставлено без изменения и в апелляционной инстанции — Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Адыгеи. В обоснование исковых требований истцы ссылались на то, что в марте 2012 года были приняты поправки в Закон «Об ипотеке», в соответствии с которыми, если торги по продаже ипотечной квартиры не состоялись дважды и кредитор соглашается забрать ее для погашения долга, задолженность считается погашенной (пункт 5 статьи 61 Закона РФ «Об ипотеке»). Однако суды пришли к выводу, что указанный механизм погашения долгов работает лишь в случаях, когда при заключении договора стороны изначально закрепили в нем положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке или по решению суда (статья 59.1 Закона РФ «Об ипотеке»).

Лишь третья судебная инстанция — кассационная — встала на сторону граждан. Президиум Верховного суда Адыгеи признал задолженность по договору займа погашенной и прекратил обязательства перед кредитором. Как было указано, пункт 5 статьи 61 Закона РФ «Об ипотеке» (в редакции от 6 декабря 2011 года) все же подлежит применению, поскольку решение об оставлении квартиры за собой кредитор принял в 2014 году — в период действия этой нормы. Принятие кредитором нереализованного имущества с учетом снижения его цены до 1,65 млн. рублей (напомним: цена, которую за квартиру заплатили в 2007 году, — 2,2 млн. рублей) в результате признания торгов несостоявшимися не являлось основанием для отказа в удовлетворении иска судами нижестоящих инстанций.

Граждане избавились от долгового бремени, однако точку в деле было ставить рано. К тому времени в рамках исполнительного производства судебные приставы уже взыскали с них (помимо описи и ареста жилья) порядка 300 тыс. рублей. Предстояло сделать то, что в юриспруденции называется «поворот исполнения решения суда». В Майкопский городской суд было направлено соответствующее заявление. Недавно суд вынес положительное решение, и уже бывшие должники получили права требования в отношении бывшего кредитора.

Тем не менее судебные тяжбы не закончились. Новый собственник квартиры — ранее принявший ее в качестве погашения долга — подал заявление о выселении. Суд поддержал это требование. Оснований для противоположного решения у него не было. Закон гласит однозначно — обращение залогодержателем взыскания на ипотечное жилье или его реализация являются основанием для прекращения права пользования им для залогодателя и любых иных лиц, проживающих в такой квартире. При прекращении права пользования жильем он обязан освободить его, в противном случае он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

И в этом случае удалось помочь гражданам: было подготовлено заявление, по результатам рассмотрения которого суд дал отсрочку исполнения решения о выселении. Действующее законодательство допускает подобное при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления. В данном случае такие основания имелись. В первую очередь суд учел состояние здоровья граждан, подлежащих выселению: супруги имели инвалидность, страдали хроническими заболеваниями, из-за чего солидная часть семейного бюджета уходила на лекарства.

Что можно сказать на данном этапе? Мы искренне желаем героям публикации решить стоящие перед ними трудности. В свою очередь организация «Содействие укреплению законности и правопорядка» и «СА» продолжат следить за развитием ситуации, оказывая правовую помощь и поддержку гражданам, которые попали в очень непростую жизненную ситуацию.

Дмитрий Кизянов

Кстати

Правовое регулирование ипотечного кредитования — это очень сложная сфера общественных отношений, становление которой в России происходило долго и болезненно. Понять это можно, заглянув в принятый в 1998 году Закон РФ «Об ипотеке», в котором нет практически ни одной неизмененной статьи. Пункт 5 ст.61 этого закона, на который мы ссылались выше, к слову, с 2014 года звучит иначе. Теперь в нем прописано, что обязательства гражданина прекращаются, если средств, вырученных от реализации предмета ипотеки, либо стоимости этой недвижимости, оставленной залогодержателем за собой, оказалось недостаточно, чтобы удовлетворить все денежные требования кредитора-залогодержателя с даты получения им страховой выплаты по договору ипотечного страхования. Если же страховщик обанкротился, обязательства прекращаются с даты реализации предмета ипотеки или оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой. Таким образом, в той страховке, которую приходится оформлять при получении ипотечного кредита, есть свой смысл.

 

 
По теме
На республиканской комиссии обсуждено состояние платежной дисциплины предприятий и организаций… В доме правительства состоялось заседание республиканской межведомственной комиссии по рассмотрению вопросов,
22.06.2018
Фото Алексей Гусев - Советская Адыгея В ходе заседания Госсовета-Хасэ РА, которое прошло с участием главы Адыгеи Мурата Кумпилова, депутаты приняли закон Республики Адыгея «Об исполнении республиканского бюджета Республики Адыгея за 2017 год».
21.06.2018
 
В Адыгее на 01 июня 2018 года поступления выросли в 1,2 раза к прошлому году - УФНС Республики Адыгея За 5 месяцев 2018 года от налогоплательщиков республики в доход консолидированного бюджета Российской Федерации поступило налоговых платежей в сумме 7 883 млн рублей, что на 23 процентных пункта или 1 489 млн рублей больше,
21.06.2018
В ходе заседания Госсовета-Хасэ РА, которое прошло с участием Главы РА Мурата Кумпилова, депутаты приняли закон Республики Адыгея «Об исполнении республиканского бюджета Республики Адыгея за 2017 год».
21.06.2018
Состоялось XХVI заседание Государственного Совета - Хасэ РА - Единая Россия 20 июня состоялось XХVI заседание Государственного Совета - Хасэ РА. В работе заседания принял участие Глава РА Мурат Кумпилов, депутат Государственной Думы Федерального Собрания РФ Владислав Резник, руководители федеральных,
21.06.2018
 
Мобильный Пенсионный фонд побывал в пяти населенных пунктах Адыгеи - Аргументы и Факты Адыгея входит в число регионов, первыми внедривших новую форму обслуживания своих многочисленных клиентов Мобильная клиентская служба (МКС) Отделения ПФР по Республике Адыгея продолжает свою работу,
20.06.2018
 
На Юге и Северном Кавказе выдано более 30 млн платежных карт - Аргументы и Факты Чаще всего картами расплачиваются в Краснодарском крае, Ростовской, Волгоградской и Астраханской областях Жители и гости ЮФО и СКФО в первом квартале текущего года оплатили платежными картами товаров и услуг на общую
19.06.2018
В Майкопе машину засыпало шлакоблоками - Информационное агенстсво НатПресс Авария произошла 21 июня на улице Железнодорожной. Легковой автомобиль «Nissan» выезжал с парковки и врезался в грузовик, груженный блоками.
22.06.2018 Информационное агенстсво НатПресс
В ходе встречи были обсуждены перспективы сотрудничества для реализации совместных творческих проектов Глава РА Мурат Кумпилов принял популярного артиста эстрады Эмина Агаларова.
22.06.2018 Аргументы и Факты
Общегородской праздник с таким названием состоится в субботу, 23 июня. Виновников торжества будет принимать Государственная филармония РА.
21.06.2018 Газета Майкопские новости
Состоялось торжественное вручение Классификационных книжек и нагрудных знаков "Кандидат в Мастера спорта России" - Информационное агенстсво НатПресс 22 июня 2018 года в Республике Адыгея городе Майкопе по улице Первомайской № 197 в конференц зале ОД "Адыгэ Хасэ- Черкесский парламент" в 18:30 состоялось торжественное вручение Классификационных книжек и нагрудных знако
23.06.2018 Информационное агенстсво НатПресс
В столице Адыгеи пройдут соревнования по рафтингу - Аргументы и Факты В состязаниях примут участие сильнейшие спортсмены из Адыгеи и Краснодарского края В воскресенье, 24 июня, на открытом городском бассейне пройдут соревнования по рафтингу на кубок Майкопа.
22.06.2018 Аргументы и Факты
Майкопский футбольный клуб вышел из отпуска и начал подготовку к новому сезону  Первенства России среди команд клубов Профессиональной футбольной лиги сезона 2018-2019 года, сообщил «СА» гендиректор клуба Каплан Хуако.
21.06.2018 Советская Адыгея
Адыгея — кузница талантливых спортсменов. Наши ребята достигают высоких результатов на всероссийских соревнованиях, им нет равных на мировой арене, они поднимаются на вершину пьедестала Олимпийских игр.
21.06.2018 Советская Адыгея
В разгаре групповой этап чемпионата мира по футболу-2018. И футбольные болельщики уже смогли познакомиться как с командами, так и с игроками нынешнего чемпионата.
21.06.2018 Газета Майкопские новости
Глава Адыгеи принял участие в мероприятиях, посвященных памяти погибших в годы Великой Отечественной войны - Исполнительные органы государственной власти В День памяти и скорби в Адыгее проходит цикл патриотических мероприятий, посвященных памяти погибших в годы Великой Отечественной войны.
22.06.2018 Исполнительные органы государственной власти
22 июня, в день начала Великой Отечественной войны майкопчане примут участие во всероссийской акции «Свеча памяти», посвященной Дню памяти и скорби.
21.06.2018 Газета Майкопские новости
JPG Файл - МВД Республики Адыгея В конференц-зале научной библиотеки Адыгейского государственного университета состоялось заседание Общественного совета при МВД по Республике Адыгея.
22.06.2018 МВД Республики Адыгея
В Адыгейском филиале ПАО «Кубаньэнерго» (входит в группу «Россети») энергетики выполнили ремонт и подготовили пять крупных центров питания к летним пиковых нагрузкам в Белореченском, Майкопском районах, а также в городе Майкопе.
22.06.2018 Информационное агенстсво НатПресс
В Адыгее началась реализация масштабного проекта по строительству водозабора и магистрального водовода к населенным пунктам Майкопского района и Майкопа.
22.06.2018 Информационное агенстсво НатПресс